Quelle différence ? Quels avantages ? S’associer en famille mais dans quel but ?
La SCI ou société civile immobilière est la forme de société la plus connue en matière immobilière.
Nul besoin de le faire en famille mais souvent elle est abordée en tant que moyen de transmission patrimoniale faisant échec à l’indivision familiale.
Le choix de la forme coïncide avec la volonté de détenir des immeubles à plusieurs. Mais avec une facilité de transmission car seules des parts peuvent être cédées ou recueillies par donation ou succession.
Mais elle permet aussi de faire échec au principe de l’unanimité qui domine en cas de cession d’immeuble. En effet, la cession d’un immeuble appartenant à la SCI peut être décidée selon une majorité décidée dans les statuts, voire ne dépendre que de la seule volonté et responsabilité du gérant.
Ainsi, comme toute société, elle nécessite la rédaction de statuts.
La rédaction des statuts
Cette rédaction doit être abordée sous l’angle de la volonté des futurs associés et du but qu’ils recherchent. Elle doit être étudiée de manière réfléchie et ne pas correspondre à un schéma standard.
Elle peut être plus ou moins fermée à l’entrée de nouveaux associés. Avec la possibilité pour ceux qui en font déjà partie d’agréer les entrants, tant en matière de cession à titre onéreux que de transmission à titre gratuit.
Elle n’est pas limitée au cercle familial. Le contenu de la clause d’agrément peut influer sur l’avenir de la société.
L’indivision qu’elle permet d’éviter la rend souvent attractive. Mais les parties ne doivent pas oublier que la société a une personnalité morale, indépendante de la personnalité de ses associés et génère un statut civil et fiscal à part.
Elle doit impérativement être constituée de deux associés au minimum.
La SCI est ainsi utilisée pour la détention d’immeubles nus, lui permettant de garder son caractère civil.
Son régime fiscal est souvent celui de la transparence et donc de l’imposition de ses revenus fonciers, dans le patrimoine direct de ses associés, soumis à l’impôt sur le revenu.
Mais il est tout à fait possible d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés en cas d’activité à caractère commercial comme la location en meublé. Cette option fiscale est alors irrévocable.
La SARL de famille
La SARL de famille présente la particularité d’avoir les caractéristiques d’une société civile immobilière. Elle présente des conditions bien précises quant à son utilité pour ses associés en ayant une forme et un usage commercial.
- La SARL de famille ne peut être constituée qu’entre membres proches d’une même famille. Elle ne peut être ouverte à des tiers extérieurs.
- Elle est souvent utilisée en matière de location immobilière meublée ; les revenus de la location présentant un caractère commercial.
- Les associés peuvent, dès le stade des statuts, opter pour le régime fiscal de l’impôt sur le revenu. Ce malgré le caractère commercial de l’activité et de l’objet de la société ; évitant ainsi le régime de l’impôt sur les sociétés.
Votre Notaire pourra vous accompagner lors du choix de la forme de la société, de la rédaction de ses statuts et de l’option fiscale. N’hésitez pas à le consulter.
