Lors de l’achat d’un bien immobilier, la question du financement reste la question essentielle que se posent vendeurs et acquéreurs.
Du côté du vendeur, un financement à l’aide de fonds personnels de son acquéreur reste rassurant car plus rapide et plus sûr. Du côté de l’acquéreur, un financement par emprunt reste le financement le plus fréquent, compte tenu du nombre croissant de primo-acquéreurs.
Quelle garantie la banque va-t-elle alors demander (voire imposer) aux emprunteurs comme condition essentielle de l’octroi du prêt ? Deux garanties s’opposent : la garantie dite hypothécaire et le cautionnement.
Qu’entend-on par garantie hypothécaire ?
L’hypothèque se définit comme la sûreté prise sur un bien immobilier, en garantie du bon remboursement d’un prêt d’argent. Elle doit obligatoirement être prise par acte notarié car elle fait l’objet d’une publicité foncière.
Si l’emprunt n’est pas remboursé à bonnes dates par le débiteur, le créancier pourra demander la vente forcée du bien par adjudication, afin que le prix obtenu permette le remboursement de sa créance. Souvent, dans le langage courant, l’hypothèque représente la seule garantie s’appliquant sur un bien immobilier. Une nuance s’impose.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, la garantie réelle pourra revêtir deux acceptions : le privilège de prêteur de deniers et l’hypothèque.
Le premier garantit purement et simplement la partie du prix de vente (partielle ou totale) financée à l’aide de l’emprunt.La seconde garantit toutes les autres sommes financées à l’aide de l’emprunt, notamment les frais d’acte, le mobilier éventuellement inclus dans l’acte, les travaux, la commission d’agence, etc.
Le coût du premier est inférieur à celui de la seconde. Souvent une combinaison de ces deux garanties a lieu lors de l’achat.
L’hypothèque sera la seule garantie possible lors d’un prêt accordé postérieurement à l’acquisition du bien (pour des travaux notamment).
Lors de la revente du bien immobilier, une mainlevée des inscriptions devra avoir lieu, à la charge du vendeur, pour permettre à l’acquéreur de devenir propriétaire d’un bien dit « libre de toute charge ».
Les frais de prise de garantie et de mainlevée ont largement diminué suite aux diverses réformes du tarif des notaires.
Qu’en est-il du cautionnement ?
Le cautionnement est l’engagement pris par un personne physique ou une personne morale (notamment les sociétés de cautionnement) en vue de garantir le remboursement du prêt souscrit par l’emprunteur, en ses lieu et place, en cas de défaillance de ce dernier.
Par une ou plusieurs personnes physiques, il n’est souvent retenu, qu’en matière de prêt accordé à une société et vient compléter une autre garantie, en permettant au créancier d’engager également les biens personnels d’un ou plusieurs associés.
Le cautionnement par une société de cautionnement, fréquemment utilisé, se fait par acte sous seing privé. Son coût est composé d’une contribution à un fonds mutuel de garantie dont une partie peut être reversée à l’emprunteur en fin de contrat, et d’une commission définitivement acquise à la société. Son paiement se fait lors du déblocage des fonds.
Si la société de cautionnement se retrouve obligée de rembourser la dette de l’emprunteur, elle aura plusieurs voies de recours contre lui. Notamment l’inscription sur les biens acquis, d’une hypothèque judiciaire. Le coût de procédure sera à la charge du débiteur.
La banque choisira elle-même l’une des deux garanties au moment de la mise en place du prêt puis la proposera au client.
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter votre Notaire.
