Le loyer agricole
Le fermage est le loyer d’un bien agricole (terres, prairies, bâtiment agricole), et est généralement payable annuellement à terme échu, au plus tard le 25 ou le 31 décembre suivant l’expiration de l’année culturale.
L’année culturale commence le plus souvent au 1er Octobre pour se terminer le 30 Septembre de l’année suivante. Depuis 1995 les fermages ne s’expriment plus (officiellement) en denrées (quintaux de blé, litres de lait, kilos de viande,…), mais en monnaie (Euros).
Des fermages qui s’expriment en monnaie
Néanmoins, la pratique continue à faire référence à un prix établi en quintaux de blé à l’hectare (Les arrêtés préfectoraux y font d’ailleurs référence). Puis, la loi du 27 Juillet 2010 est venue supprimer les indices départementaux au profit d’un indice national unique. L’ensemble du territoire indexe de manière uniforme les fermages.
Avant cette date, les fermages évoluaient différemment d’un département à l’autre. Depuis, un barème départemental encadre la fixation du montant du loyer initial ou du renouvellement.
Ainsi, les arrêtés préfectoraux déterminent, chaque année, les montants minimas et maximas des fermages en fonction :
- De la nature des cultures
- Des secteurs géographiques
- De la qualité des terres.
- De la durée du bail
À titre d’exemple, l’arrêté préfectoral du département de la Somme en Picardie, défini 5 régions et 3 catégories de terres ; il fixe, à partir de ces critères, une valeur locative minima et maxima en fonction de la durée du bail.
Des valeurs locatives
Le prix d’un fermage qui s’écarterait au-delà de 10 % de ces seuils (minima ou maxima) est susceptible d’une révision devant le Tribunal Paritaire des baux ruraux.
L’arrêté du ministre de l’agriculture et de l’alimentation du 12 Juillet 2021 fixe l’indice des fermages pour l’année 2021.Il s’établit à 106,48, soit une augmentation de 1,09 % par rapport à celui de l’année précédente.
Les Taxes fermières
Les « taxes fermières » désignent la part des impôts et contributions fiscales que le preneur rembourse au bailleur.
Il s’agit du remboursement :
- d’une partie de la taxe foncière
- d’une partie des cotisations de chambre d’agriculture
- des frais de gestion, perçus par le Trésor Public, pour le recouvrement de ces impôts et cotisations
- ainsi que des taxes de remembrement et/ou de nocage
L’article L 415-3 du Code Rural fixe la règle : À défaut de convention contraire, le preneur rembourse le cinquième de la taxe foncière, la moitié des cotisations chambre d’agriculture.
Par ailleurs, depuis 2006, les terres agricoles bénéficient d’une exonération égale à 20 % de l’impôt dû. Celle-ci doit profiter intégralement à l’exploitant.
De même, en fonction des circonstances (Sécheresses, etc.) les terres agricoles font l’objet de dégrèvements dont le bénéfice doit être répercuté en totalité au bénéfice du preneur.
Des corrections fiscales
Le propriétaire ne reçoit pas directement ces corrections fiscales. Elle doivent être répercutées en totalité par le bailleur au preneur.
Ainsi pour une taxe foncière payée par le propriétaire de terres agricoles de 100 €, le montant de la taxe foncière, sans dégrèvement, aurait dû être de 125 €.
Le propriétaire reversera les 25 € de différence au preneur (20 % de 125 €).
Si le bail rural prévoit le remboursement de la moitié de la taxe foncière : le preneur devrait rembourser 50 % de 125 €, soit 62,50 €.
Il en résulte, compensation faite, que le preneur remboursera au bailleur :
62,50 €- 25,00 € = 37,50 €
Un calcul plus directe peut être appliqué à partir du montant payé au Trésor Public par le propriétaire :
(100 x 1,25) x (50% – 20%) = 37,50 €
- Il conviendra d’y ajouter :
Les frais de gestion et le remboursement d’une partie des cotisations chambre d’agriculture figurant sur les avis de taxe foncière. - Il conviendra d’en déduire :
Les dégrèvements ponctuels qui pourront être accordés ou remboursés au propriétaire bailleur.
Consultez votre notaire pour plus de renseignements sur les fermages en Picardie.
